借款5万就要赔上自己的房子？ —— 一起名为“房屋买卖”实为民间借贷的案件代理

文/王晶晶、汪晶晶

01案情简介

       在合肥工作的小伙子胡某接到法院传票，原告彭某以房屋买卖合同纠纷为由起诉胡某，要求胡某交付房屋，支付逾期交房违约金29万余元，支付律师代理费2万元，配合办理过户手续等等。收到传票后，胡某颇感惊讶，因为原本签订这个房屋买卖合同并不是真的要卖房子，原告对此也是明知的。事件的起因是胡某的朋友向原告借款5万元，因朋友征信问题，原告要求胡某以自己的房子帮朋友提供一个担保，并要求把借款转到胡某账户。为了帮朋友筹措借款，胡某就答应了原告彭某的要求，双方签订了房屋买卖合同，并到房产部门办理了网签备案，没想到原告现在不要还钱，而是要自己的房子。

02律师工作

      本所律师接受委托后，仔细与委托人沟通案件细节。在听取委托人陈述了案件情况之后，代理律师分析认为，本案可能是一起典型的“名为买卖实为借贷”案件。胡某帮朋友借款后，原告要求胡某去房产局办理抵押登记，后又以办不下来抵押登记为由，要求胡某签订房屋买卖合同，双方的真实意思表示是为借款提供担保。依据最高院关于审理民间借贷案件的司法解释，本案应当以民间借贷审理。案件代理思路清晰，但是本案难点在于如何组织证据呈现给法官，并能找到原告陈述中自相矛盾的地方，使法官相信这就是一起民间借贷案件。原告明显是有备而来，签订合同时所有书面材料都没有给被告，被告手中没有留存任何书面证据。代理律师依据原告的诉状陈述及证据，认真书写答辩状，提炼出关键抗辩点：1、合同约定的房屋价值明显偏低；2、签订合同时原告没有实地查看房屋，没有通过房屋中介居间，不符合正常的交易习惯；3、合同条款非常粗糙，对于付款方式，付款时间，收款账户，房屋装修情况、屋内设备设施等关键内容均无约定；4、签订房屋买卖合同时，原告知晓房屋另有抵押，知道事实上无法过户。在证据方面，尽管没有直接证据，代理律师尽可能寻找间接证据证明委托人没有出卖房屋的意图。到房屋中介机构查询同类房屋的交易价格，证明房屋价格约定过低；提交签订合同前不久购买家具家电的发票，证明委托人打算自住的意图，等等。本案一审庭审中，代理人通过证人发问等形式固定了对我方有利的证据，使法官相信这是一起民间借贷案件，经法庭释明后，原告仍坚持以房屋买卖合同起诉，法院判决驳回其诉讼请求。后本案二审依然维持原判。

03案件价值

       法律规定和实务之间的鸿沟，就是我们律师应当努力跨越的障碍。虽然此类型案件实务中常见，并且法律规定也比较明确，但是具体到个案上来，还是错综复杂，每个案件都有其特殊之处。代理本案的过程，也是承办律师学习和进步的过程。在看似“无证可举”的情况下如何组织证据，在法庭发问中如何让对方不攻自破，承办律师在案件代理中积累了宝贵的实战经验。