开发商逾期交房相关问题实务分析

文/杨子

随着中国经济的快速发展，全国商品房交易行为越来越普遍与广泛，随之而来的商品房交易过程中产生的各类纠纷也层出不穷。本文结合司法实务，针对其中最常见的开发商逾期交房相关问题进行分析。

一、如何认定开发商房屋具备交付条件？

通常情况下，开发商在商品房买卖合同中均约定以“该商品房经验收合格”为交付条件，那么何为商品房经验收合格呢？《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》作出了认定，概括如下图：

实务中安徽省内法院也是按此意见作出认定，案例：阜阳市中级人民法院（2017）皖12民终2311号。

二、逾期交付的情形（这里仅分析近年来最常见的两种情形）

（一）不可抗力

在司法实践中，近年来不可抗力主要是指疫情。为此，安徽高院制定下发了《涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件审判指引》，其中第十二条规定：“因疫情导致逾期交付房屋，实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持。”虽然安徽省未发文规定疫情影响逾期交付的最长日期，但其他省份有城市如成都、武汉均发文通知允许合理顺延商品房交付日期，最长不超过3个月。也就是说，因疫情影响导致逾期交付房屋，开发商可以争取最长不超过3个月的免责期限。

（二）质量问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。因此，对于房屋存在主体结构质量不合格，或者是其他影响居住的重大质量问题，购房者有权拒绝接收房屋。房屋作为人工建造的建筑物，存在一些瑕疵是难免的，所以对于一般性质量问题，开发商有修复和赔偿损失的责任，但是出于保护开发商的利益和维护交易秩序的稳定考虑，购房者是不能以此为由要求退房或者拒绝接收房屋的。

那么如何界定重大质量问题和一般性质量问题呢？

对此我们可以参考江苏省高院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——<商品房买卖合同司法解释>施行十五年回顾与展望》中的认定。实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；

（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；

（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；

（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；

（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（7）其他严重影响正常居住使用的情形。

司法案例中，也是基于此标准来认定，案例如下：

（2018）皖17民终32号案件池州市中院认为：案涉房屋存在多处大面积渗水、楼梯倾斜、粉刷层空鼓等问题，不符合交付使用条件，严重影响买受人居住使用，开发商应承担逾期交房的违约责任。

（2021）皖1802号民初3453号案件中宣城市宣州区人民法院认为污水管道变形导致流经管道污水被堵塞而返流至原告房屋，开发商应承担逾期交房违约责任。

（2021）京03民终14362号案件北京市三中院认为：买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交付违约责任的，一般不予支持。

三、逾期交付的违约责任

《商品房买卖合同解释》第12条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第13条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

根据私法自治原则，如果当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用第17条规定。