完善物业管理制度的法律思考及对策研究

牛和勇

【摘要】：物业管理作为一个新兴的行业，在其逐步走向成熟的过程中暴露出一些实际问题。如物业管理体制的法律关系不明确，物业管理的法制体系建设还需进一步完善等等。因此，需要不断进行理论和实践探索，建立一条专业的物业管理体系，进而促进物业管理行业的健康发展。

关键词：物业管理 法律 研究

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

物业管理是一门新兴行业。一般认为，物业管理在我国仅有二十年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，

20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司即深圳物业管理公司正式成立，标志着这一新兴行业的诞生。历经三十多年的发展，物业管理经历了从引进到试点，总结经验到逐步推广的过程。直至2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。

物业管理是一门新兴行业，围绕着物业管理，业主和物业管理公司之间签订的物业管理合同也有其自身的法律特征。首先、物业管理合同是业主和物业管理公司双方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房已基本取消，新型的住房消费关系已经确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束力，应当全面履行，一方不履行或者履行不合约定，应承担相应的法律责任。         第二、物业管理合同是服务合同，业主履行了付款义务后，物业管理公司就应承担相应的义务。由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程。就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时同时被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，物业公司要在互动中不断理顺新产生的各种关系，提高服务质量，不应当单方面强调对业主的约束。再次、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。物业管理的立法有大量的工作需要去做。

由于物业管理在我国的发展时间较短，在发展过程中不可避免存在一些问题，这里主要从法制体系和实践运作两方面来探讨：

一、物业管理体制的法律关系不明确。

从法律关系看，业主选举产生业主委员会，业主委员会代表业主同物业公司签订合同。业主委员会与物业公司是委托与被委托的关系，因此业主委员会行使了委托的权利，也应履行付费的义务，这样法律关系就理顺了，但现实生活中并不是业主委员会向物业公司交费，而是由物业公司直接向业主收费。这种权利义务关系，一方面给物业公司收费及维护自身的利益留下隐患。另一方面业主委员会难以留取必要的活动经费，从而造成无经费活动而形同虚设。很多人认为，业主不交费，物业公司可以打官司，起诉业主，但实际上委托物业公司的是业主委员会而非某个业主，要起诉也只能起诉业主委员会，再由业主委员会起诉业主。但业主委员会只是一个代表性的组织，其成员不可能也没有能力承担责任。反过来说，如果法律明确业主委员会要承担法律责任，那么由于业主委员会没有报酬和收入来源所造成的权利与义务的不对称性，就没有人愿意当业主代表，业主委员会也将出现不复存在或形同虚设的局面。物业管理主体的缺位，造成物业管理法律关系的无从确立。

二、物业管理的立法相对滞后，法制体系还需完善

无论从事何种行业，都必须有法可依才能确保整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这块尚显不足：首先，是法律体系不甚完善。到目前为止，这主要表现在缺乏系统完善的全国性物业管理法律体系，即使在法制建设比较早的地方，法规政策仍然存在结构，体系。执法等诸多缺陷甚至相互冲突的混乱现象。在司法实践当中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上存在不足；其次，是指定的法律法规和现实仍有差距。虽然国家颁布了条例， 但这只能从宏观上起到指导作用，而各地又相继制定了地方性法规，可是在法规与各物业管理公司的实际操作中还存在差距，进而造成物业公司与业主有苦难言，有发难遵的局面。

三、开发商和物业公司强迫业主签订物业合同

关于物业公司的选聘，目前通常的做法是，开发商首先在楼盘自主成立或者委托一家物业公司，与其签订《物业管理委托合同》，然后在实际销售过程中，以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，要同时签订由开发商与物业公司制定的《物业管理合同》，并接受其法律约束力。事实上开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期，或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。

四、公共设施和维修基金的产权、责权不清

在物业管理实际履行过程中，某些管理方面的权利和义务划分不够清晰。首先，公告部分产权的归属权没有明确规定，小区的公用面积和公用配套设施没有约定所属权。其次，相关权益和责任划分不清晰，没有具体说明公共范围内业主的财务保障和人身安全问题，物业管理公司应该承担哪些责任，没有法律界定。再次，是公共维修基金的管理不透明不规范。应当明确，只有小区业主拥有公共基金的所有权和使用权，但是很多时候，由于不公开不透明的管理，造成部分款项会被开发商和物业公司倾吞挪用，业主的财产权益得不到保护。

五、部分物业公司服务质量低下，项目收费存在不合理性

物业管理市场的管理体系不完善，导致物业公司和业主的服务范围不能具体明确，经营不规范和服务意识落后、巧立名目进行不标准收费，而国家也没有形成一个统一的标准来制约物业收费，使得物业公司在收费方面随意且独断。有些物业公司甚至随意编制条款来约束业主，单方面牟取利益。业主如有反抗行为，带来的是物业公司强硬的停水停电要挟乃至暴力相对。而处在相对弱势一方的业主如以拒交物业费相抗衡，只会带来更激烈的矛盾点。况且在当下的实际审判过程中，业主无确凿证据拒交物业费往往要承担败诉的风险。

物业管理作为一个新兴的行业，在其逐步走向成熟的过程中暴露出一些实际问题因此，需要不断进行理论和实践探索，建立一条专业的物业管理体系，进而促进物业管理行业的健康发展，笔者建议可以从以下几个方面来着手解决：

一、我国应当制定物业管理法。

我国在物业管理立法上应采取物业管理法的模式。确定物业管理法的指导思想：第一、确认权利原则，明确业主为物业管理权的主体。第  二、两权分离原则，物业的所有权和经营权应当分离，这是发展市场经济中物业管理的必经之路。物业的所有权属于业主，业主是委托方，物业管理企业是受托方，代理业主对物业进行管理和维护。第三、 业主自治和专业服务相结合原则，一方面业主自治机构应当发挥其应有的作用，另一方面，物业管理企业应当为业主进行专业的管理服务。

二、建立物业管理监督机制

监督机制包括三个方面：（一）政府部门的依法监督管理；（二）业主对物业管理服务进行合法监督。具体的形式是全体业主召开业主大会，选举产生业主委员会，代表全体业主决策有关物业管理事项和监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会的组建和运作应当体现以下原则：1、物业管理的委托权及监督权是公民财产权利的重要内容，应当从法律上予以体现和保障。2、业主委员会是群众性民事权利组织，不独立承担民事责任，其民事责任由全体业主共同承担。3、业主委员会与物业管理企业之间是平等的民事关系，双方依据法律法规政策和物业管理合同进行活动。4、业主委员会不得从事具体的经营管理活动，其成员工作一般属义务性质。（三）物业管理行业自律组织或行业协会对物业管理企业的监管。该组织的目标包括：1、提高业内管理水平；2、维护物业管理企业及业主的合法权益；3、鼓励物业管理企业彼此合作，提高服务水平；4、向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。针对目前中国的物业管理自律还处于起步阶段，笔者认为，可以由房地产行政管理部门牵头，尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主与管理人员协会，实施行业自律。对于物业管理企业的投诉可以由协会受理，维护业主合法权益，并由该协会对物业管理从业人员进行培训审查。从而在物业管理领域实现政府职能由微观管理向宏观调控的转变。

三、引入市场竞争机制，强化物业服务意识

笔者认为可以将目前的物业管理公司改称为“物业服务公司”，应当将物业管理企业的名称和服务方向强制界定在服务性行业，物业管理企业必须包含“物业服务公司”字样。监管机构应当进一步规范物业公司的运作。对那些只收费不服务或者多收费少服务的的物业企业尤其要加强监督，并追究其法律责任。因此，物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能获得业主的满意。同时，参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的必然趋势。随著我国市场的对外开放，国内的物业管理企业与国外的物业管理企业同台竞争已为时不远，我国的物业管理企业只有不断学习国外先进的管理经验，努力提高服务质量和水准，才能迅速发展壮大。

四、提高物业管理法律服务质量

随著物业管理不断专业化，精细化的分工，为物业管理提供专业的法律服务就显得尤其重要。法律工作者通过掌握物业管理服务的相关法律法规知识，提高对物业管理服务相关法律法规及政策的实际运用水平，可以进一步规范物业服务行业行为，能更好地保障业主、企业等各方合法权益，促进物业管理服务健康有序的发展。同时，通过运用相关的物业法律法规，还可帮助物业服务企业的工作人员能更好地掌握和区分物业服务企业在实际的管理服务中对物业和业主的责任与权限以及服务范围和内容，同时也能使员工掌握和运用物业的法律法规，做好本职工作并能够更加有效地与业主进行沟通。

五、构建业主自治管理体系

业主自治管理，主要分为直接管理和团队管理两种。直接管理是业主人数较少且物业管理较为简单时，由各业主直接自行管理的制度。当业主人数较多时，依照直接管理的模式对物业进行管理会显得累赘，故业主团队自治管理应运而生。我国目前的物业管理相关法规中规定了业主大会这一议事规则，但还没有业主团体的概念。这说明我们虽然已经采用了管理团体的议事形式，但还未真正意识到这种主体就是业主团体。笔者建议，全体业主应当组成业主团体，并且它还应当被赋予独立的民事主体地位，履行相应的监督管理职责。

众所周知，我国的物业管理还存在着许多不可忽视的制度和管理问题，物业合同条款的强制性、物业公司的选择、物业费的设定等，需要我们后来人不断的完善。物业管理依附于房地产发展，正保持着良好的上升势头。当下社会正热衷于各类建筑投资，老旧小区和建筑也在进行调整改造，各种后勤保障的服务需求，促进物业管理的兴起。物业管理行业需要抓住机遇，积极行动，提升服务，努力成为朝阳趋势里的典型代表。改变的过程不会一帆风顺，但这一切的努力，会让物业管理行业拥有更好的未来。

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