银根紧缩背景下假购房真借贷合同纠纷的处理

作者：侯鹏

  案情介绍
2009年2月24日，王某作为买受人与瑞信房地产开发公司（以下简称瑞信公司）签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：……第三条：所购房屋为A区之A17、A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万。同一天，王某向瑞信公司交纳了600万元购房款。双方还签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：王某同意瑞信公司于2010年4月24日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。瑞信公司承诺每月24日前，将按月息2.2%向王某支付利息。合同签订后，瑞信公司自2009年2月24日起至2011年7月24日，每月向王某支付13.2万元的利息。后因经济变故，未依约定支付利息，同时涉案房屋被瑞信公司抵押给第三人。
2011年10月12日，王某诉至法院，请求判令解除双方的房屋买卖合同，瑞信公司按照房屋评估价赔偿其损失。
【法院裁判】
人民法院经审理认为：瑞信公司和王某签订的商品房买卖合同合法有效，双方之间已经建立了房屋买卖合同关系。瑞信公司在未告知买受人王某的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，该行为明显构成违约，鉴于目前涉案房屋的价值明显超过合同约定的价款，据此，瑞信公司应按照房屋目前市场价值予以赔偿。法院判决:解除双方合同，瑞信公司赔偿王某损失1445.5万元。
瑞信公司不服，提起上诉。二审人民法院在审理期间，依照法律程序向王某释明本案应为借贷法律关系而非房屋买卖法律关系。王某变更其诉讼请求为：判令瑞信公司偿还本金600万元，并支付拖欠利息，赔偿其相应损失。
二审法院终审判决：瑞信公司应向王某返还本金，并从2011年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。
【律师评析】
一、本案合同性质的认定对双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词的准确理解是认定本案合同性质的关键。回购，从字面解释是购回卖出之物。中国人民银行制定的《银行间债券回购业务暂行规定》第三条规定：回购是指债券持有人(卖方)在卖出债券给债券购买人(买方)时，买卖双方约定在将来某一日期以约定的价格，由卖方向买方买回相等数量的同品种债券的交易行为。回购在法律上的特征是标的物在一定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期抵押资金融资方式，也一直受到市场的青睐。不过目前回购概念仅用于债券金融市场，由于债券是权益载体，依物权法规定，交付即产生所有权，这使得债券作为融资手段成为可能。但是，如果把回购概念用于房地产买卖的范畴中就会产生新的问题。房地产在财产表现形式上属于不动产，房产交易作为独特的商品交易，其自由度和交易程序受到国家强制性限制。依物权法规定，房产回购即为房地产的二次转让，应当按照规定缴纳税费即办理必要的房产登记手续，这增加了不必要的交易成本，故从严格意义上说，房产回购不是一种规范的融资手段。
从本案《商品房买卖合同》与同日签订的《商品房买卖合同补充条款》的条款看，“商品房买卖合同”是城市房地产管理法中有规定的合同，而“回购”在现行的法律法规中尚无名称，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是一“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法律适用有所不同：前者是分别适用不同的法律；后者一般应根据“主合同”的性质来适用法律。同时，判断合同的性质不应仅根据合同名称，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的王某向瑞信公司支付600万元款项并按月收取利息，瑞信公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“瑞信公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是瑞信公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。故本案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。
另外，虽然本案中王某与瑞信公司明确约定瑞信公司如果不按时返还借款，王某有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效，二、关于出借人损失的确定该案因双方当事人的法律关系为借贷关系而非房屋买卖关系，王某主张以合同条款作为确定其损失的依据，不能得到支持。王某主张的瑞信公司偿还本金,并从2011年7月25日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且瑞信公司的违约行为给王某造成了损失，王某主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”。因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的四倍，对超过部分法院不予保护。故瑞信公司应向王某返还本金，并从2011年7月25日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息。
【结语】
银根指的是市场上货币周转流通的情况。因中国1935年法币改革以前曾采用银本位制，市场交易一般都用白银，所以习惯上称资金供应为银根。银根有紧松之分，判断依据是资金供需状况。如果市场上资金供不应求，称为“银根紧俏”或“银根紧”；市场上资金供过于求，称为“银根松疲”或“银根松”。 现代经济生活中，银根一词也往往被用来借喻中央银行的货币政策。银根紧缩也就是市场需要货币少而实际流通于市场的货币量过大，人民银行采取一系列措施减少流通中的货币量的措施。2010年以来，随着宏观经济环境变化，在成本增加、人民币升值和国际环境不明朗的形势下，在连续加息及提高存款准备金率等宏观调控的货币政策的背景中，为了让被借款人打消顾虑，开发商逐渐以提供各种实物抵押的方式开始向民间融资，但由于在建建设工程尚未取得所有权，实践中出现了以房屋买卖合同形式为抵押方式的新类型借贷纠纷，本案就是这种新类型借贷纠纷。