房产新政下法律纠纷和风险的防范

作者：程永清

  从2009年12月14日国务院常务会议提出四大举措开始至今，国家已连续出台多项楼市调控政策。其中三套房不能贷款、二套房首付款比例提高、利率增加，及税费优惠措施的改变等新情况，引起的各类房屋买卖合同纠纷较多；另外，开发商、购房者及中介公司为了规避相关政策也采取了各种应对措施，这些措施也会引发法律风险和纠纷。笔者现就如何防范新政引起的有关房屋买卖纠纷及相关风险浅析如下。
一，房产新政下的主要法律纠纷和风险。
1，因不能贷款或首付比例提高而引起的退房纠纷。很多购房者在签订认购协议或商品房买卖合同后，发现贷不了款，或自己所购的房屋被认定为二套房，需要提高首款比例及利率水平。在这种情况下购房者往往会要求退房。
2，因找人代买房引起的房屋产权纠纷。认定房屋套数，是以家庭为单位，既认房又认贷。很多家庭，以前贷款买过房，但又出卖了，仍算拥有一套房。在再次买房时，有可能被认定为三套房或二套房。为应对不能贷款或首付比例的提高，很多房产中介及开发商，在签订认购书时或房屋买卖合同，并不告诉购房者，而是在办理贷款手续时，通知购房者，不能贷款等事实。如购房要求退房，则被要求承担违约责任。在这种两难的情况下，开发商或中介往往要求购房者找一个亲友，由购房者与亲友签订内部协议约定房产产权归属，然后以该亲友的名义签订房屋买卖合同，并以亲友的名义向银行贷款的方式进行购房。这样可以享受第一套房的首付比例及利率优惠政策，从而回避不能买房或首付款提高的硬性规定。
3，由阴阳合同引起的房屋价款纠纷、税费风险。为了达到购买二套房低首付购房的目的，出卖人有时要求购房者签订阴阳合同，即签订两份不同购房价格的房屋买卖合同，用价格高的房屋买卖合同向银行申请贷款，比如房屋实际买卖价格是80万，买方只能首付二成即16万，须贷款64万，那么在向银行申请贷款的合同中就将房屋价格提高至128万，银行要求首付50%为64万元，开发商为购房者垫首付48万元，批准贷款50%即64万元，这样就刚好能获得64万元的贷款，贷款发放后，开发商即获得全部房款。如此操作，可以解决购房人无法足额交纳首付款的问题。
二，法律纠纷和风险的处理及防范。
1，退房时定金和违约金的处理及防范。
认购协议或商品房买卖合同一般都设置了定金条款或违约金条款，即购房者如未能按期签订正式买卖合同，或者签订商品房买卖合同后不能履行都将承担定金或违约金责任。很多购房者基本上都以新政出台为由，提出并非自身违约，而是由于客观原因甚至不可抗力来解除认购协议或房屋买卖合同，由此要求开发商返还定金或提出不承担违约责任。但出卖人能通常会认为新政引起不能贷款买房或首付比例及利率提高并不是购房者不能克服的情况，而是因为购房人自身无力承担或不愿承担更高的首付款、利率，属于购房者个人原因退房的，应由购房者承担相应的违约责任。该类纠纷在实践中有以下几种情形：
（一）购房者在新政发布前购房，新政发布后遭遇不能贷款或首付比率提高，从而无力履行房屋买卖合同时的退房纠纷。
在这种情况下发生的退房纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，及《解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定。如果因新政属于“购房人一方原因”，则购房人无权要求退房；如新政属于“因不可归责于当事人双方的事由”，则购房者可以要求退房，并不承担任何违约责任。。
那么这种因政策变化，导致购房者不能获得银行贷款是否属于购房者一方的原因呢？笔者认为这种情况不属于购房者一方原因。因为签订认购书或商品房买卖合同时，双方约定通过按揭贷款方式支付房款。后因政策的变化，导致双方无法按原认购书或合同约定的条件签订或履行合同。此种情形不属于购房者一方主观或客观上的原因。所谓购房者主观原因，即购房者主观上放弃签订或履行合同；所谓购房者客观原因，即购房者在客观上无法按原约定条件签订或履行合同。而新政的发布显然不属于购房者主观或客观上的原因。
也有的学者认为，新政不属于不可抗力，尚未达到不能避免且不能克服的客观程度，买受人可以通过其他付款方式完成合同履行。笔者认为这种观点有失偏颇，对购房来说也是不公平的，站在出卖人的角度，如果可以要求购房者支付全款；那么，站在购房人的角度，是不是可以要求出卖人接受购房人的分期付款呢？很显然这两种处理都欠妥，除非双方同意为之。
鉴于以上分析，笔者认为购房后，遭遇新政变化，而不能签订或履行合同，属于非因双方当事人的原因。购房人可以要求解除合同，且不承担法律责任，出卖人应当退还购房人的定金。
（二）购房者在新政发布后购房，因所购的房屋被认定为三套房或二套房，从而无力履行房屋买卖合同的退房纠纷。根据原因可以分为以下几种不同的处理结果。
1）出卖人对二套房的认定标准、首付及利率标准，以及三套房不能贷款事实是非常清楚的，而购房人往往对此并不是很清楚的。如果出卖人在销售前将相关政策给购房人介绍了，而购房人隐瞒自己所购房的套数，导致自己所购房被认定为二套房或三套，则购房人依法应承担退房的违约责任。
2）如果出卖人在销售前未将相关房贷政策告知购房人，而购房人也确实不知道所购的房屋被认定为二套房或三套房，从而导致购房人无力履行买卖合同。在这种情况下，笔者认为购房人可以要求退房并不承担违约责任。
（三）另外，如果房屋买卖合同约定购房人不能获得按揭贷款，仍需依约支付全部价款的，则不论是上述哪一种情形，购房人均不得据新政为由不履行房屋买卖合同。若发生退房事由，购房人依法应承担违约责任。
如何防范因新政引起的购房纠纷，笔者建议出卖人在出售房屋时，对以担保贷款方式付款的购房人，要告知其二套房的认定标准及三套房不能贷款等相关政策，并在签约须知中予以确认。从而避免因对政策不了解而引起的购房纠纷。
另外，买卖双方可以约定，若因政策变化造成购房者无法足额支付首付款或无法取得银行贷款而不能继续履行房屋买卖合同，可不承担违约责任。如果没有类似的约定，尽可能地与卖家充分沟通和协商，尽量通过友好协商与对方达成补充协议，以新的、较少的违约金或少扣定金的方式来解除合同，力求将损失降到最低。
2，以他人名义代买房屋的法律风险。
（1）对购房人来说，因购房合同、银行贷款合同及房产证均是第三人的名义，第三人可能会主张房屋产权。虽然购房人出具付款凭证以证明自己购房的事实，但第三人可主张该付款是借款。退一步说，即使有内部协议，但这种协议的效力存在不被法院认可的风险。法院可能以该协议是“以合法的形式掩盖非法目的”为由确认该协议无效。
（2）另外一个风险就是，一旦第三人对外负有巨额负债，就存在被债权人起诉并查封其名下的房产的风险，或者第三人将房屋转让给其他人，然后将转让款转移或挥霍殆尽的风险。此时即使购房人根据内部协议要求第三人赔偿，因第三人已经没有经济能力赔偿，购房人的损失将无法获得赔偿。
因此，以他人名义买房存在诸多风险，故笔者建议购房人不要以他人名义购房。
3，签订阴阳合同获得更多贷款的风险。
因办理房屋产权证是按照价格高的买卖合同进行备案登记的，存在卖房人要求购买人按照高价合同支付购房款的风险。另外，购房人可能因此多支付一倍的各项税费。故建议购房人不要为了低首付而签订阴阳合同。