垫首付的法律风险

作者：严俊

  随着楼市调控政策一步步紧逼，房地产开发企业为了缓解自身压力也纷纷采取应对措施，其中，“垫首付”便是其措施之一。开发企业垫首付款这种情况主要是为了规避楼市限贷政策。开发企业的这一行为在银行连续加息、房贷利率优惠取消等政策的实行下，让一部分想买房但一时拿不足首付暂时观望的人可以提前买房，同时也增加了自己的销量，快速回笼了资金。表面上看开发企业和购房人各取所需，各得其利，达到了双赢的效果，但是这一行为无论是对开发企业还是购房人都蕴藏着法律风险。
一、开发企业垫首付的形式。
开发企业垫首付的操作模式多种多样，总体来说都是开发企业前期先垫付一部分首付，购房人在约定的时间内将垫付的首付款支付给开发企业，在付清前不签订企业品房买卖合同。由于不签订企业品房买卖合同购房人不能办理银行按揭贷款，开发企业不能最大限度的回收资金，在当前形势下有的开发企业不仅自己垫付首付而且还与购房人签订合同并备案，购房人出具借条给开发企业，开发企业出具首付款收据给购房人用于办理按揭，然后银行经过审批放款。
二、开发企业垫首付的效力。
从法律关系的角度来看，这个时候购房人和开发企业之间除了房屋买卖关系，还涉及到借贷关系。但是，根据《公司法》以及相关银行监管法规规定，公司借款给个人是受到严格限制的，开发企业此举可能涉嫌违规。如《最高人民法院关于如何确认公民与企业之间的借贷行为效力问题的批复》规定：“公民与非金融企业之间的借款具有下列情形之一的，应当认定无效：1、企业以借贷名义向职工非法集资；2、企业以借贷名义非法向社会集资；3、企业以借贷名义向社会公众发放贷款；4、其他违反法律、行政法规的行为。”开发企业代垫首付款可能会因为违反了上述司法解释中的后两种情况而被认定为无效。开发企业的此种促销手段可能会遭到相关部门的处罚，同时还面临无法收回已垫付房款的风险。另外这一行为也已经违反国家对房地产市场的调控政策，属于违规操作，严重者甚至涉嫌贷款诈骗罪。
三、开发企业面临的法律风险。
除了上述垫首付可能会被认定为无效、面临处罚甚至涉嫌骗贷的风险外，开发企业还面临着以下风险：第一，首付付清前不签订企业品房买卖合同的情形下的风险。在一定期限内，开发企业借首付给购房者，这样做确实能够帮助一部分购房者、拉动一定的成交。不过，开发企业要想为购房者“垫首付”，前提条件是要精选客户，如果客户本身还款能力不足，极可能造成“断供”。一旦购房人不能按约交清首付，开发企业的的房子销售则不成功，又要重新对外销售，延误了销售时机，增加了成本。第二，购房人通过开发企业的借款交清了首付签订了企业品房买卖合同并办理了贷款情形下的风险。此时交易完成，房屋产权关系已经发生改变。虽然开发企业与购房人之间有一个借款协议，协议中也约定还清借款前不能拿房不能办理房产证，但是一旦出现纠纷，开发企业也很难以这些为由不交房不办理产权证。
四、购房人面临的法律风险。
购房人的风险根据前述不同情况也会面临不同的风险：第一，首付付清前不签订企业品房买卖合同的情形下的风险。如果购房者不能按约补交首付款，根据与开发企业事前约定的合同，不仅拿不到房子，还要损失保证金，那就是“赔了夫人又折兵”。第二，购房人通过开发企业的借款交清了首付签订了企业品房买卖合同并办理了贷款情形下的风险。对于购房人来说，所垫首付如果超过自身经济实力，加之还要支付每月的按揭，很可能会出现断供后房屋被拍卖风险。房贷违约将给购房者带来很大的负面影响。一方面会增加经济负担，按照合同将被收取较高的罚息；另一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。所以，购房人在贷款购房过程中一定要客观估计自身的经济能力，以免自食“苦果”。
开发企业“垫首付”表面上是帮助更多的购房者买房，实际上存在着极大的潜在危害和风险：一方面，购房者自身能力不足。由于还款周期较长，该类现象可能导致的危害在长时间后才能暴露出来，一旦爆发后果严重。另一方面，开发企业违规套取银行按揭贷款，不利于房地产市场、金融市场甚至社会经济的稳定健康发展。使得国家对房地产市场的调控成为“空调”。