周永玲：房地产项目开发阶段的法律风险及其防范

       随着房地产市场的发展，越来越多企业参与到房地产行业中，然而许多房地产企业的入场带有一定的盲目性，法律风险防范意识也没有得到应有的重视，导致在项目开发过程中产生了许多法律纠纷，某种程度上阻碍了房地产企业开发工作的顺利开展。本文拟结合房地产项目开发阶段常见的法律风险进行分析，并提出相应的防范对策。

       法律风险一：开发阶段合同相对方主体资格的法律风险

案例一：甲公司与乙管委会签订某项目的《合作协议》，约定了用地面积、建设用地的供应方式、土地出让的期限及国有建设出让土地的价格，该协议包含国有土地使用权出让内容。签订协议后，乙管委会未按照协议履行义务，甲公司诉至法院。法院认定该《合作协议》实为土地使用权出让合同，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。法院最终判决乙管委会与甲公司签订的《合作协议》无效。

律师评析：上述案件的主要问题是开发区管委会充当国有土地使用权出让主体。前事不忘，后事之师。首先，房地产企业应当与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，与开发区管委会签订的土地出让合同会被法院认定为无效合同，致使受让人不能获得拟受让的土地使用权。其次，房地产公司与开发区管委会签订的土地使用权出让合同被认定为无效合同后，可以根据《合同法》相关规定，请求返还财产、赔偿损失。   

       法律风险二：合作开发房地产合同中的法律风险

案例二：甲开发公司与马某签署《合作备忘录》，约定马某以个人名义向乙开发公司投入资金3000万元，投入起始日期为2011年10月6日，返还投资回报日期为2016年4月6日，返还本金和投资回报合计11000万元。合同约定的投资回报期限已过近两年，甲、乙开发公司未按约定支付马某本金及投资回报，马某遂起诉甲、乙公司，要求两公司返还本金和投资回报合计11000万元。本案经一、二审法院审理，两审法院均认定马某提供资金，只是收取固定数额的回报，并不承担经营风险。因此，双方当事人之间的法律关系不具备共担风险这一要件，在法律性质上不属于合作开发房地产合同，应当认定为借款关系。法院最终判决甲、乙开发公司返还马某投资款本金及资金占用期间利息。

律师评析：从上述案例我们可以了解到，无论是房地产开发公司还是投资方，如欲实现合作开发房地产的目的，不能在合作开发房地产合同中约定资金提供方不承担经营风险，否则造成的后果是：资金提供方无需承担经营风险，且可请求偿还本息，但不能享受其他项目收益；其他当事人可以分配项目收益，但应承担经营风险，并负有偿还本息的义务。有效的合作开发房地产合同应当体现“共同投资、共享利润、共担风险”的特征，否则法院可能根据合同约定的不同的权利义务关系而判定为借款合同、房屋买卖合同、租赁合同等。   

       法律风险三：工程项目串通招投标的法律风险

案例三：甲房地产开发公司与乙建筑公司签订三份《建设工程施工合同》，其中工程价款为9588万元的合同为招投标和备案需要签订的合同，1.7亿元、2.1亿元为另行签订的合同，其中1.7亿元合同为实际履行的合同。因甲房地产公司欠付工程款，乙建筑公司诉至法院，乙建筑公司先后拿出1.7亿元合同、2.1亿元合同要求甲房地产公司履行付款义务。甲房地产公司抗辩称应以招投标且备案的9588万元合同为准，乙公司则称本案工程未经招投标，法院最终认定9588万元的备案合同系双方串通，违反了《招投标法》，因而认定无效。鉴于备案合同的无效，故作为未经招投标程序而签订的1.7亿元和2.1亿元合同亦属无效。当事人就同一建设工程订立的数份施工合同均被认定无效，应当参照当事人实际履行的合同结算工程价款，最终法院认定1.7亿合同为本案的工程款结算依据。

律师评析：作为一种重要的市场交易方式，法律对招标投标行为进行了严格的规范。关于串通招投标的法律后果，《招标投标法》明确规定为中标无效，情况严重或构成犯罪的，还有可能被追究行政责任或刑事责任。因此房地产企业在招标投标中对此应当予以高度重视。    

       法律风险四：建设工程施工合同中工程款结算 “视为认可”条款的法律风险

案例四：甲房地产公司与乙建筑公司签订《建设工程施工合同》，合同关于工程竣工结算约定：验收完毕后，乙方提交工程决算报告，由甲方在30日内完成审核工作，如甲方未按时完成审核，以乙方提供的决算报告为准，如双方对决算分歧较大，由甲乙双方共同委托第三方评审机构对工程决算进行评审。合同签订后，甲房地产公司未依约支付工程款，乙建筑公司对其已完工部分向甲公司出具了竣工结算文件，甲公司收到该结算文件后，未依约在30日内完成审核工作，也未向乙公司提出异议，反而在收到该结算文件2、3个月后，单方委托了相关机构工程造价进行审核，要求以甲公司提交的《建设工程结算书》显示的价款作为的工程款数额。法院最终因该结算书系甲公司单方委托相关机构作出，也未加盖该机构的印章，故对《建设工程结算书》的效力不予认定。并且根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，以乙公司提交的结算文件认定为案涉工程造价数额。

律师评析：从上述案例可以看出，若发包人与承包人在合同中约定工程款结算 “视为认可”条款，法院一般会根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的规定认可结算文件的工程价款。那么就需要发包人在签订《建设工程施工合同》时提高警惕，若双方在合同中约定“视为认可”条款，发包人也应明确限制“视为认可”的条件，比如承包人如何送达才算发包人收到结算报告和结算资料；承包人提交的竣工报告内容不完备，例如没有竣工图等资料，致使发包人无法审核报告的，不能适用“视为认可”条款等。

       结语综上，房地产企业开发项目过程中，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险，其中法律风险是最有可能发生的，同时也是最容易控制和防范的。若要在房地产项目开发过程中避免不必要的法律纠纷、规避法律风险，就需要房地产企业从自身管理入手，提高法律意识，树立合规理念，全面提升房地产开发过程中的正规性与合法性。