银行拒贷，购房者能否退房？

一、案情简介

       2017年3月，汪某与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，某房地产公司将其开发的某小区房屋卖给汪某。合同约定：总房款为800000元,买受人应当于2017年3月6日前支付首期房价款人民币160000元，余款640000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年6月1日向买受人交付该商品房。

      合同签订后，汪某依约支付了首期房价款人民币160000元，并按照银行的要求将贷款资料提交银行申请按揭贷款支付房屋余款，但因汪某个人征信的问题，银行未予放贷，经多次协商未果，致汪某无法支付剩余房款。汪某向某房地产公司协商解除商品房买卖合同，但某房地产公司不同意退还房款。因未全额付款，某房地产公司也未按照合同约定在2019年6月1日向汪某交付房屋。

      汪某无奈，委托徽商律师向法院起诉，要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退还首付款。

二、代理过程

      代理人经分析认为：本案的主要争议焦点是汪某是否有合同解除权。

（一）收集证据

      围绕案件焦点，代理人作了如下准备。

1、汪某向房地产开发公司通过邮寄和当面送达的方式发出《退房申请》，书面通知解除商品房买卖合同。

2、收集银行未发放贷款的原因的证据。通过证据发现，银行未发放贷款，是因为汪某的信用卡有5次逾期还款的记录。代理人发现，这5次记录均是小额商品，每次均不超过2000元，逾期的期限均不超过5天。

（二）明确代理思路

1、通知解除。汪某向被告送达退房申请，解除商品房买卖合同，房产公司未退还房款且未在三个月内通过诉讼等方式提出异议，因而可认定自该通知到达被告之日起该合同即已解除。根据合同法司法解释（二）第二十四条规定，房产公司未在解除通知到达之日起三个月内起诉，其提出不予解除的主张不应支持。

2、未能支付剩余房款并非自身原因。汪某虽有逾期，但逾期的金额小、期限短，但并非重大征信问题。汪某未能贷款的原因并不能归责于汪某本人，应属银行内部的审核标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、房产公司违约。预售合同中仅约定了汪某首期房价款的交付时间，并未约定余款交付期限。而某房地产公司应当根据合同约定在2019年6月1日向汪某交付房屋，至今尚未交付，致使合同目的无法实现。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：出卖人逾期交付超过60日，买受人有权解除合同。

4、特定情况下违约方也有解除权。 案涉合同是商品房买卖的长期性合同，从2017年3月至诉讼时，僵局已达近2年多。僵局状态一直持续下去，对双方均不利。最高人民法院《关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（〔2019〕254号）48.〔违约方起诉解除〕违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

三、法院判决

      法院认为，汪某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对双方均有约束力，汪某、某房地产公司均应遵照执行。本案中，汪某的诉求是解除合同。根据《合同法》第九十四条关于当事人行使合同解除权的规定，除了不可抗力拒绝履行、迟延履行的情形外，还规定了“其他情形”下的合同解除权。本案中，汪某请求解除合同的缘由为第三方不予办理购房按揭贷款致使合同目的无法实现。涉案合同规定购房款支付方式有数种，本案原、某房地产公司即在合同中明确约定了由汪某选择贷款的付款方式。汪某按照合同约定支付了首期房价款人民币160000元，余款640000元不能到位系因贷款银行拒贷所致。现汪某主张解除合同并要求某房地产公司返还汪某购房款160000元，符合有关法律规定。因此，法院支持了汪某的诉讼请求。