房地产企业应对因疫情引发的法律风险刍议

吴正林 甘路

       目前新冠疫情已经接近平稳，多地确诊存量清零、连续零新增，预示着这场人民抗疫战争的胜利指日可待。此次疫情除了危害着人们的生命健康，对于社会经济也是巨大的冲击，为了保障国民经济增长目标的实现，目前各行各业都已经开始有序地推进复工复产。根据3月10日住建部消息，目前全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目共19.25万个，已开复工11.19万个，开复工率达到58.18%。建筑业作为劳动密集型行业，受疫情防控措施的影响较大，产生了停工、工程损失、原材料上涨、交付违约等一系列法律问题。那么，作为房地产企业又该如何应对这些法律风险，特以问题为导向提出下列几点建议：

一、推进工程项目及时开复工

       项目何时能够开复工，是施工企业与房地产企业共同关注的问题。目前，全国很多省市的地方政府主管部门也出台关于各类企业何时开复工的政策，其中部分对于工程建设项目进行了详细的要求。例如合肥市疫情防控应急指挥部10号文《关于有序做好全市复工复业的通告》中对于建筑业的安排：2月24日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）。3月2日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）。3月9日，其他工程（包括房地产等建设工程）。这是通过对工程项目的定位、性质来分批次进行复工。

       值得注意的是，这里的复工仅是最早复工时间，笔者撰文时已经过了通告要求的最迟复工时间，但是仍有不少项目工地未能复工。因为除了对于最早开复工时间进行规定外，多数地方还采用备案制，如项目需要进行开复工需要向相关主管部门申请备案。最后，到了指定时间也进行了备案仍不能确保可以开复工，考虑到项目工地人员密集且流动性大的特点，主管部门会要求复工项目必须要有完善的防控措施。因此，为了推进项目能够及时开复工，房地产企业与施工企业要及时沟通，协同施工企业为开复工创造人员、材料设备、工地现场布置等条件。

二、应对施工企业的工期延长申请

       从整体来看此次疫情对工程影响最直接的是工期问题，因为政府规定开复工日期、限制人员流通等措施，导致无法按原合同约定进行开工建设。在这种情况下，很多施工企业会选择以不可抗力来主张工期顺延。根据全国人大常委会法工委新闻发言人的意见和《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，已经明确疫情防控导致工期延误，属于不可抗力情形。但是房地产企业作为建设单位在收到工期索赔要求时，仍应对因果关系进行分析，如施工企业因为自身原因在疫情开始时已经延误了工期，这种索赔请求就不能成立。

       除了因果关系外，房地产企业还要审核施工企业要求延长工期天数的合理性。通常来说，除非在合同中有明确约定，春节假期应视为包含在原合同约定的工期范围内。此处的春节假期不同于国家所谓的法定春节假期，而是指根据工程所处的地理位置和采取的相应施工方案确定的春节假期。具体的春节假期的开始时间点和结束时间点，应结合去年年底工地春节放假之前的会议纪要明确的开复工决议、合同约定、施工企业的施工方案、当地的施工惯例等事项进行确定。在春节假期之后，当地政府主管部门允许开复工前，这段时间是可以纳入到工期顺延范围内的。而允许开复工之后的时间，如果施工企业因为疫情影响还是无法进场建设，则需要提供相应的证明，由房地产企业根据实际情况来认定。

三、停工损失的计算与分担

       结合《建筑安装工程费用项目组成》（建标【2013】44号）的规定，疫情期间可能涉及的停工费用包括：人工费（劳务人员工资）、材料设备费（一般仅指需要采取特别保管或仓储措施的材料设备中的保管或仓储费用、周转材料租赁费等）、施工机具费用（主要指其中的租赁费、折旧费等）、企业管理费（主要指其中的管理人员工资及相关费用，特殊情况下还包括财务费等费用）、规费（仅在实际发生时）、税金（建筑企业开具发票时需要交纳）。当然，不同项目处于不同的施工阶段，工程内容亦不相同，涉及的停工费用也会有所区别。

       我国法律并未规定不可抗力导致的停工费用如何分担，《建设工程施工合同》示范文本中也只是要求合理分担，未明确约定分担比例。因此，对于停工费用的明细首先房地产企业要仔细审核、确认，至于如何承担，则需要双方通过协商来确定，在确定的时候可以综合考虑双方的利润亏损情况、承受能力、合同标的额等因素。一旦进入到司法程序，则可能由法院按照公平原则进行处理，如石家庄中院在（2016）冀01民再第159号施工合同纠纷中判决双方各自承担50%。

四、采取防控措施及材料涨价的费用处理

       工程开复工后，房地产企业应督促施工企业在遵守政府相关部门的强制性规定的前提下，做好疫情防控工作。房地产企业应与施工企业、监理单位、专业分包单位等共同建立协调防控组织和机制，明确相关责任人，同时与当地政府防控部门保持密切联系，随时了解和反映相关情况；工地人员流动性大，可敦促施工企业加强工地管理，实行人员进出登记制，严格检查其身体状况和个人防护情况，对工地常驻人员进行常态化体温监测和日常消毒；建立应急处理工作机制，明确相应流程和制度，一旦出现疫情即按照有关规定，配合卫生健康部门、疾病预防控制机构、医疗卫生机构做好各项工作，并提供必要的支持。房地产企业可要求施工企业按时向房地产企业汇报项目的疫情防控工作及施工情况。

       上述措施均会导致工程费用的增加，这部分费用一方面是为了执行主管部门的强制要求，另一方面也是为了减少和防止疫情对项目造成影响。目前，住建部已经发文将因疫情防控增加的防疫费用计入工程造价，所以对于该部分费用应由房地产企业承担。

       工程开复工后，很大可能会出现人材机价格上涨的情况。此时，如果是可调价合同，房地产企业与施工企业可以按合同约定的调价条款进行调整；如果合同约定为固定价格，施工企业可能主张适用情势变更，是否成立可以留在司法程序中认定；合同中既无约定又无法适用情势变更原则时，房地产企业可考虑按照公平原则在可负担范围内分摊部分涨价损失。

五、应对逾期交付商品房的违约风险

       依据《民法总则》第180条、《合同法》第117条，房地产企业为防止因疫情引发逾期交付商品房的违约风险，应及时将不可抗力情况通知相对方，与相对方沟通协商，主张不可抗力减轻或免除违约责任。要注意保留证据，特别是政府防控措施、交通管制以及相关通知、文件、照片、视听资料等。要及时采取减损措施，如变更合同履行方式、变更合同履行期限、调整经营战略等。及时梳理自身的合同履行情况，区分到期与否，紧迫与否、履行标的情况等分类采取措施，尽量使损失最小化。

六、应对债券兑付风险

       发行债券的企业，因此次疫情，可能导致房屋销售受阻，还款出现困难。建议重点关注中国人民银行、国家证监会等证券监管机关出台的相应政策，如证监会为企业设立绿色通道，支持发新还旧，可以通过该政策来缓解兑付危机。建议及时梳理财务状况，向债券持有人披露信息，力争以补充担保物或者分期偿付等方式获得债券持有人的理解。委托债券发行管理人及时履行好受托职责，在债券持有人和发行人之间做好沟通工作，及时组织召开债券持有人会议。不具备现场召开债券持有人会议条件的，可召开线上会议，推动达成债券延期、变更偿付期限等相关会议决议，协力将疫情影响降到最低。

       疫情面前，房地产企业应当加强企业内部风险控制，更要及时关注政府部门出台的应对措施及扶持政策，注意疫情可能导致的法律风险。我们相信，只要房地产企业积极预防、妥善应对，一定能从寒潮中泅渡而出，在春光中灿烂绽放。