房地产业中的法律风险提示及事前防控

房地产业中的法律风险提示及事前防控

安徽徽商律师事务所 吴月律师

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房地产业近几年来发展迅速，具有资金密集、投资规模大、建设周期长等特点，从房地产项目开始开发至项目全部销售完毕，整个过程中房地产企业面临着众多的法律风险，许多房地产企业误以为法律风险就是法律纠纷，不重视事前的法律风险防控，一旦项目过程中遇上法律纠纷，再向律师咨询求助，但往往由于事前的合同不完善或管理上的漏洞造成的失误事后无法弥补，给企业造成很大损失。因此，对于房地产企业来说，事前的风险防控比事后的纠纷处理更为重要。本文将立足于我国既有之司法判决，旨在提示房地产业中可能发生且容易被忽略的法律风险点，并提出针对性的事前防控建议。

法律风险一：地方政策变动风险

当前的房地产市场，很大程度上有政府的行政干预来把控。在房地产开发过程中，从土地使用权的取得、房屋价格的确定、银行贷款利率等都是由政府进行把控。政府实际上是房产市场的主导者，并且在操作过程中，有时候有的地方领导的指令比法律更有效力，朝令夕改的情况也时有发生，现在这种现实情况对房地产企业又产生了潜在风险。

法院案例一：甲房地产开发公司与购房人乙签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：乙购买甲开发建设的某小区房屋一套，因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成商品房所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。甲房地产公司在合同约定时间内将相关资料交至不动产登记中心，但被不动产登记中心告知，因不动产登记政策的变动，近期无法办理房地产登记。最终乙的房地产所有权证书未能按照合同约定时间取得，乙起诉至法院，要求甲按照合同约定支付违约金，法院最终判决支持了乙的诉求。

上述法院判决清晰地揭示了地方政策变动可能引发的开发商违约风险。发生该种情形，开发商自身其实并无过错，承担违约责任时，甚至会感觉自己十分“冤枉”。但从商业角度来看，究其本身系事前法律风险防控工作不够完善所致。开发商在与购房者订立房屋买卖合同时，完全可以增设条款，约定“倘因国家政策、地方政府规定变动等非卖方可控制的因素，导致卖方客观上无法履行合同义务的，无须承担违约责任”，从而预先实现防范地方政策变动所引发的不确定之违约风险。

法律风险二：商品房代理销售风险

商品房代理销售系实践中的惯常做法，法律上属于委托代理，开发商与代理商之间的委托授权系内部法律关系，与第三人买受人无关。《商品房预（销）售合同》的合同双方为开发商与买受人，应当由开发商来负责履行该合同，对买受人负责，承受房屋买卖合同上的权利与义务。

由于实务中开发商和代理商协同销售模式、代理商联合代理销售模式的广泛存在，以及在更换代理商过程中，均不免发生“一房二卖”的销售行为，导致开发商最终至少需要向一方买受人承担违约责任。

法院案例二：2005年3月开始，皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，在皓羽公司代理销售期间，苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺签订了《商品房认购合同》，该两份认购合同均载明出卖方为金华公司，买受方为苏金水。同月，苏金水与金华公司签署了两份《商品房买卖合同》，约定出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水。此后，苏金水向皓羽公司支付了购房款，皓羽公司也向苏金水出具了相应的收款收据。2006年6月20日，皓羽公司向金华公司发出《解除<商品房保底包干销售合同>的通知）》。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，双方签订了商品房买卖合同并办理了合同备案。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟并办理了合同备案。2006年10月31日，苏金水到售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出（2008）武民初字第56号民事判决：解除苏金水与金华公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》；皓羽公司向苏金水返还购房款5，631，010元并赔偿其资金占用损失。湖北省高级人民法院于2009年12月23日作出（2009）鄂民一终字第28号民事判决：维持一审判决主文第二项；撤销一审判决主文第一、三项；解除苏金水与金华司签订的06号、07号商铺《商品房买卖合同》；金华公司对皓羽公司的给付义务承担补充赔偿责任；金华公司赔偿苏金水2，815，505元。（最高人民法院公报案例）

上述法院判决表明了开发商在采用商品房代理销售时如有不慎，可能引发法律纠纷。商品房代理销售中如果由于《商品房预（销）售合同》的履行过程中出现问题，买受人有权要求开发商承担相应的责任。即使开发商在向买受人承担违约责任后，有权追究代理商的相应责任，但此过程中开发商也受到诉累及项目名誉的损失。因此开发商在采用代理销售后，不可以对项目置之不理，任由代理商处置。在代理商进行销售代理期间，开发商要做好销售代理工作的监管工作，严格按照合同要求代理商开展销售工作，确保销售工作的顺利进行。

法律风险三：交房通知方式中的法律风险

在商品房销售活动中，在一定期限内通知买房人进行交房，显然系开发商的合同义务之一。那么当以合同约定方式无法通知到买房人时，开发商究竟以何种方式来通知交房方才合理合法，不无疑问，亦可引发各种法律上的风险。

法院案例三：王某与开发公司签订房屋订购合同，预付房款4万元，购买一套16万元的房屋一套。后开发公司在电话通知不能的情况下，未采用双方合同中约定的王某预留的地址亲自通知或者邮寄通知，而选择在当地报纸上进行公告，通知签约交房，因王某在通知日期之前未来办理相关事宜而改售他人。后王某将开发公司起诉到法院，要求其承担违约责任，赔偿王某的经济损失，法院予以支持。

本案中较为明显地揭示了，交房通知方式可能引发开发商承担违约责任。如商品房预售或买卖合同明确约定出卖人交房的通知方式，出卖人应当严格按照合同约定的方式、地址和程序发出交房通知。如果购房合同未约定通知方式或者已有通知方式无法联系的情况下，开发商可采用登报或者其他媒体进行通知的方式。在合同中明确约定出卖人交房的通知方式情况下，出卖人履行交房通知义务时，还需要注意保留相关证据材料。如以电话方式通知的，应对联系方式事先约定，并且保留通话内容和时间的证据；以告示方式通知的，应在买受人知晓该通知方式并能看到该告示的情况下采用；用邮件方式通知的，应送达有效的邮寄地址并确保签收；以登报方式通知的，应确保其他约定的方式都不能到达买受人，同时该登报信息通知收房内容明确。开发商对无法通知到买房人进行交房时，还可以通过公证方式进行，以加强对交房通知的证据固定，避免开发商因交房通知方式遭受诉累。

法律风险四：夸大售房宣传的法律风险

商品房销售中，开发商不能避免地会采用各种广告进行项目宣传，如在项目宣传中，含有虚假或者引人误解的内容，产生欺骗、误导消费者的情况时，就可能属于违法广告，应当承担相应的法律责任。

法院案例四：开发公司在售房广告和宣传资料中允诺拥有“首创私家游艇码头，浪漫情缘后花园”等内容，并在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证，公开展示建设用地规划范围，但实际上所建游艇码头和后花园系租赁他人土地所建。工商局对此广告行为认定为虚假广告并进行了罚款处罚。购房者杨某得知后，向法院起诉要求赔偿。法院判决开发商按照购房款2%对杨某进行补偿。

从上述案例可以看出，开发商在进行项目宣传时，因加强注意，避免因宣传内容不当而遭受损失。开发商在进行项目宣传时应注意以下几点：1、应当本着诚实守信的原则，不弄虚作假，遵守广告的承诺。2、避免在广告中将说明和允诺过于具体明确，避免广告中的说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定影响过大，将广告限定为要约邀请。在广告材料中在明确醒目的位置标注“本广告为要约邀请，并不视为商品房买卖合同的内容和交房标准，最终以商品房买卖合同的约定为准”。3、注意对广告内容的审查，如果有对于合同订立和价格确定有重大影响的合同内容，应当特别注意，避免虚假广告的产生。且在广告内容上注意避免使用他人享有知识产权的内容以及内容上不能侵犯他人的人身权。4、广告内容上注意避免可能造成不正当竞争的情形。