退休工资被划扣才知案件 困难重重如何能反败为胜

一、基本案情

2018年5月3日，原告罗某等7人向宁波市镇海区人民法院提起诉讼，要求撤销罗某与被告张某于1998年12月7日签订的《镇海区房地产买卖契约》，理由是张某不是该村村民，不能享受该村宅基地的使用权，涉案房屋土地使用证不能过户给张某。

镇海区人民法院受理该案后，通过多种方式向张某送达起诉材料，均无果，后采用了公告送达方式，在张某缺席的情况下审理、判决。经审理，镇海区人民法院认为原、被告不属于一个村集体，原告向本村以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故认定涉案《镇海区房地产买卖契约》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民土地管理法》第八条第二款、第六十三条，判决确认原、被告双方于1998年12月7日签订的《镇海区房地产买卖契约》无效；被告张某于判决生效之日起六个月内将位于案涉房屋腾退并返还给原告罗某。

人民法院在向被告张某送达上述民事判决书时，同样也采取了公告送达方式。张某直到被人民法院强制执行划扣退休工资后，才知道此案，但该案一审判决书已经生效且超过6个月，该案申请再审困难重重。

二、律师工作

本所律师在接受张某的咨询及委托后，认为该案一审判决书可能存在事实认定不清、法律适用错误的问题，可以通过申请再审或者检察院抗诉的途径救济委托人的合法权益。代理律师随后赶赴镇海区人民法院，调取了该案卷宗材料，并指导委托人张某收集证据等相关材料。

在相关材料搜集齐全后，代理律师经梳理研究确认：案涉《镇海区房地产买卖契约》签订时间为1998年12月7日，该案一审判决依据的《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订版）尚未生效。在1999年1月1日之前，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（〔1984〕法办字第112号）、《国务院关于发布村镇建房用地管理条例的通知》（1982年）、《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年）等规定，均是允许非农村集体经济组织的成员依法申请使用宅基地，且不禁止农村房屋买卖的行为。

随后代理律师向宁波市中院及镇海区检察院申请再审及抗诉。经不懈努力，2021年1月14日镇海区法院作出（2020）浙0211民监2号民事裁定书，裁定该案再审并中止原判决书的执行。2021年6月21日，镇海区法院开庭再审了案件。2021年7月14日，镇海区法院作出再审判决，驳回了原告罗某等7人的诉讼请求。

三、案件价值

本案原告罗某等人之所以提起诉讼，是因为涉案房屋临近宁波大学，即将拆迁，而当地房价达到2万元/平米，房屋价值较大。同时本案属于1999年1月1日之前最后一批农村土地买卖合同纠纷案件，原审立案的时间即将超过20年最长诉讼时效，在2019年1月1日以后，全国基本上没有符合本案原被告分别为农村村民、城镇居民，同时适用1999年1月1日之前相关法律法规的农村房屋买卖合同纠纷案件了。1999年1月1日之后发生的此类农村房屋买卖产生纠纷的案件，均是判决确认双方之间买卖合同无效，被告返还原告房屋，购买房屋的一方只能再另诉挽回部分损失。本案的有价值之处在于从实践审判中确认了在1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》之前，是允许城镇居民通过合法手续购买农村村民的宅基地自建房屋的，且本案是在一审已经生效并强制执行的情况下，经过代理律师的不懈努力，历经抗诉、再审等程序，最终原审法院启动民事审判监督程序，再审了案件并最终改判，为委托人张某挽回了全部损失。