A物业服务公司与史某等63位业主物业服务合同纠纷案

  【案情简介】
2006年10月，甲小区业主委员会以原物业管理公司服务质量差为由，解除其与该物业管理公司签订的物业管理委托合同。同年11月，A物业管理有限公司（下称A物业）入驻甲小区，并与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定服务期限为5年，同时约定物业服务费多层住宅按建筑面积0.55元/平方米/月收取；小高层、高层住宅按建筑面积0.90元/平方米/月收取；非住宅用房按建筑面积1.00元/平方米/月收取。
史某等63户为甲小区的业主，但自A物业入驻后，史某等63户业主就没有交纳过物业服务费，为此，A物业多次上门催讨，但都无功而返。2008年12月，A物业无可奈何之下将史某等63位业主告上法庭，请求法院判令以上各被告支付拖欠了2年的物业服务费及相应的违约金合计人民币273766.78元。
【一审与二审情况】
原告A物业诉称，史某等63位被告不交纳物业服务费违反了其与甲小区业主委员会（下称业主委员会）签订的《物业服务合同》，依法应支付拖欠的物业服务费并承担违约责任。史某等63位被告辩称，原告从没有与他们签订过任何物业服务合同，原、被告之间不存在物业服务合同关系；且他们与前任物业管理公司签订的《物业管理合同》仍没有依法终止，所以原告的诉请没有事实和法律依据。
一审法院审理认为，原告与63位被告之间虽然没有签订物业服务合同，但原告与小区的业主委员会之间已签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，及第十五条第二款关于业主委员会职责的规定，即业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原告与业主委员会之间的物业服务合同对63位被告有约束力。且实际上各被告已经接受了原告2年的物业服务，因此，原告要求各被告支付拖欠的物业服务费，应予支持。另外，鉴于前任物业管理公司已经与业主委员解除了物业服务合同，被告辩称与前任物业管理公司签订的《物业管理合同》没有终止与事实不符。因此一审法院判决支持原告全部诉讼请求。
63位被告对一审法院的判决不服，向上一级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并驳回A物业的全部诉讼请求。主要的上诉讼理由是：1，业主委员会未经业主大会讨论通过，选聘被上诉人A物业作为物业服务公司，违反《物业管理条例》第十一条关于“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”的规定，故业主委员会选聘A物业是无效的；2，被上诉人A物业与业主委员会签订的《物业服务合同》未经业主大会讨论通过，不是全体业主的意思表示，是无效的《物业服务合同》，不能约束各被告；3，A物业收取物业服务费的标准高于前任物业管理公司的收费标准，而提供的服务却没有任何变化，其存在与业主委员会串通损害业主合法权益的行为。被上诉人辩称，上诉人的上诉理由不成立，1，业主委员会是业主大会的执行机构，其行为依法对全体业主有效，故业主委员会选聘上诉人作为物业服务公司不存在违法的情况；2，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会有权代表业主与物业服务公司签订物业服务合同；3，被上诉人收取物业服务费是依据政府指导价，在核定收费标准的范围内收取的，不存在违法违规情形。至于上诉人称被上诉人与业主委员会存在串通损害业主合法权益行为，完全是上诉人恶意猜测，没有事实根据。退一步说，如果上诉人认为业主委员的行为或决定损害了其合法权益，各上诉人完全可以另案向法院申请撤销业主委员会的决定，在业主委员会的行为或决定没有被法院撤销的情况下，业主委员会的行为或决定对全体业主都有效。因此，请求二审法院驳回各上诉人的上诉，维持一审判决。
二审审理查明，业主委员会选聘A物业，以及与A物业签订物业服务合同确实没有经过业主大会讨论通过。该案最终在二审法院的主持下，双方达成一致的调解协议，A物业减按前任物业管理公司的收费标准收取63位业主的物业服务费，放弃违约金，并自愿承担一、二审全部诉讼费用。
【总结】
纵观全案，一审判决并非毫无道理，只是判决的理由值得商榷。而二审最终以调解方式处理此案，正是考虑到63位业主依法应支付相应的物业服务费，同时，也考虑到本案存在的问题。笔者认为物业管理法律关系的各方当事人应依《物权法》等法律法规的规定来指导自己的行为，只有这样才能避免问题或纠纷的产生，并切实保护好自己的合法权益。