安徽中皖辉达公司与某开发商房地产代理销售合同纠纷
发布日期：2010-12-03 浏览次数：1405
案情简介：2007年6月6日，安徽中皖辉达公司与某开发商签订的一项房产代理销售合同。合同约定由安徽中皖辉达公司代理销售开发商在六安开发的商品房和商铺共计70000㎡，分阶段完成约定销售任务，辉达公司在第一阶段的销售任务为取得预售许可证后60日内完成可预售商品房总金额的40%，第二阶段的销售任务为第一阶段后3个月内完成60%，第三阶段的销售任务为第二阶段后的4个月完成90%分阶段销售和应达到的比例。辉达公司未能完成在上述的分阶段的销售进度，须在约定期限后一个月内用销售补足，销售仍未补足时，辉达公司须用自购方式补足。同时双方约定了销售成功的标志、可售房屋的底价、溢价销售的分成和奖励、招商和费用承担、违约责任等。2007年6月28日，双方又签订了一份《备忘录》，对商铺的计算面积、溢价佣金和奖励以及12号楼3层以上的销售办法进行了约定。
虽然合同履行到第一阶段时，双方就产生了分歧，但是对于后来辉达公司的各种销售工作，对方都予以了认可并支付了93万元的代理费。合同履行完毕后，某开发商拒绝支付剩余代理费500多万元和100万元保证金。经多次协商无果后，辉达公司将某开发商告上法院，要求对方支付代理费和返还保证金。某开发商又向法院提起了反诉，主张中皖辉达公司没有适当履行合同，应向其赔偿损失1500多万元。本案经过六安市中级人民法院一审和安徽省高级人民法院二审，最后以二审调解结案，某开发商支付辉达公司340多万元。
案件焦点：本案具体涉及的法律关系众多，案情异常复杂。案件争议的核心焦点体现在：（1）合同分阶段的履行期限计算问题；（2）某号楼房是否应纳入第二阶段和第三阶段的销售任务问题。
律师工作：本案由我所吴正林和汪培文两位律师作为辉达公司的代理人承办，从接受委托到二审执行结束，不论在收集整理证据，还是在法律论证方面，我所吴正林和汪培文两位承办律师都都付出了大量的精力和做出了艰苦的努力。为最大限度的维护当事人的利益，在面对多达几千页的案件材料前，承办律师以毫无倦怠的执业精神，剥茧抽丝，条分缕析，仔细分析研究案件中的各项法律问题，总结和紧扣案件的核心争议，积极主动收集提供证据，及时调整诉讼战略和思路，使案件双方当事人的代理销售过程清晰地展现在法官面前，也使整个诉讼过程中辉达公司一直处于主动地位，为案件的一审判决和二审调解奠定了良好的基础。此外，承办律师准备并提交了十分详尽的起诉状、反诉答辩状、代理词及证据材料。我所律师一丝不苟的办案风格和精湛的业务水平得到法院和当事人的称赞。
律师提示：房地产代理销售合同是双方当事人结算的主要依据，但双方的补充协议和函件来有可能彻底改变了代理销售合同的基本内容，如：代理合同以完成销售房屋总预售金额的比例作为认定代理人适当履行合同的标准，而后来的来往函件却都是以完成销售面积的比例作为认定代理人适当履行合同的标准。再如拖欠代理费问题，营销方案的制定、批准和费用承担等问题。因此，在履行代理销售合同过程中，双方的来往函件尽量不要改变代理销售同的主要条款，以免加大双方履行合同的困难，造成违约，不能实现合同的目的。
皖公网安备 34010402703195号
