2022年度有价值案例分享（九）：土地出让滞纳金是否清缴不能作为不动产权登记的条件

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基本案情

2021年9月，XX房地产集团有限公司（简称“XX集团”）通过“招拍挂”方式取得位于X市X区LY202106地块。2021年10月8日，XX集团与X市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》《补充合同（一）》。2021年10月20日XX公司、X市自然资源和规划局与申请人XX置业有限公司（简称“XX置业”）签订《补充合同（二）》，合同约定:X市自然资源和规划局与XX集团签订的LY202106地块《国有建设用地使用权出让合同》《补充合同（一）》约定的全部权利和义务与XX置业承担和继承。《国有建设用地使用权出让合同》第九条约定，LY202106地块总土地款13.33亿元。第十一条约定，受让人应在按本合同约定付清本宗土地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。XX集团在参与“招拍挂”时支付了3亿元定金，已抵作土地出让价款。2022年7月22日、25日，XX置业分别支付土地出让价款748560585.46元、286422480元，现XX置业已经付清全部土地出让价款。

2022年8月17日，XX置业依据《国有建设用地使用权出让合同》第十一条的约定，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，前往X市不动产登记中心处，申请办理国有土地《不动产权证书》。X市不动产登记中心认为：XX置业未缴纳延迟支付土地出让款所产生的245,274,902.80元滞纳金及契税，不符合办理国有土地《不动产权证书》的条件，口头拒绝受理XX置业的申请。

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承办过程

受到疫情大环境的影响，XX置业迫切需要将涉案地块《不动产权证书》办理完成以期后续开发工作的顺利进行，保证企业的正常运转。

2022年8月10日，XX集团、XX置业被X市不动产登记中心口头拒绝办理《不动产权证书》后，委托本所陈宏光、程亮亮、马晓航律师代理其与X市自然资源和规划局就X区LY202106地块国有土地《不动产权证书》的沟通协调事宜。经陈宏光、程亮亮、马晓航律师与当事人详细沟通、了解案件原委后，一致认为：X市不动产中心将缴清违约金作为办理建设国有用地使用权首次登记的条件，是没有法律依据的，是严重损害当事人合法权益的行为。基于严谨、认真的办案态度，陈宏光、程亮亮、马晓航律师多方查询关于办理不动产权证书所需材料的各类法律规定，不断检索支持该观点的法律依据。经过三位律师不懈努力，最终寻找到强有力法律依据来支撑XX置业办理《不动产权证书》的重要法律依据和司法案例，具体如下：从申请办理国有土地《不动产权证书》的程序来看，《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十七条规定，“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；……”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定，“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。” 根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.3条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：（1）不动产登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（4）建设工程符合规划的材料；（5）房屋已经竣工的材料；（6）房地产调查或者测绘报告；（7）建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；（8）相关税费缴纳凭证；（9）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”上述关于申请办理国有土地《不动产权证书》的程序规范，并未规定办理国有土地《不动产权证书》需要提供已缴纳滞纳金的凭证，也未规定土地出让价款、税费涵盖滞纳金。X市不动产登记中心拒绝受理XX置业的申请，明显违反了登记程序的相关规定。

基于此，陈宏光、程亮亮、马晓航律师向X市政府提出行政复议，请求X市人民政府责令X市自然资源和规划局为XX置业办理X市X区LY202106地块国有土地《不动产权证书》，并提交了相关法律规定和司法案例。经X市政府复议后认为：X市不动产登记中心将缴清违约金作为国有建设用地使用权首次登记条件的行为，没有法律依据，不予支持。最终，X市不动产登记中心为XX置业办理了涉案地块的《不动产权证书》。

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案件价值

将缴清违约金或滞纳金作为办理国有建设用地使用权首次登记的条件之一，一直以来都是X市自然资源与规划局常规操作，严重侵害相关民事主体的合法权益。

基于陈宏光、程亮亮、马晓航律师扎实法律功底、严谨办案态度，最终打破X市不动产登记中心错误行政行为的“第一案”，优化了X市房地产行业的营商环境，维护了企业合法合理的利益诉求，有利于依法行政在X市的良好运行。