2023年度有价值案例分享（八）：业主自治不是法外之地，业委会换届选举程序违法被撤销

01案 情 简 介

2021年7月16日，某购物广场首届业委会因任期即将届满，组织了换届活动。换届选举期间，换届小组发布了第二届业主委员会委员和监事候选人名单，规定业主等额投票选举，在未召开业主大会的情况下，业委会将计票规则修改为“表决票不按规定填写的，如未选举任何候选人、选举票数未满最低人数等，其投票权计入业委会票数前 9名的委员和监事票数前 2名的委员”“多投少投或选举其他人皆被认定为不按规定填写”等。换届选举时，有9名业主在线下表决票中对所有候选人均持反对意见，该9名业主的专有部分建筑面积为42831.21㎡，占建筑总面积53.8%。换届小组依据其制定的计票规则，将该9名业主反对票认定为不按规定填写，视为同意并计入前9名的委员和前2名监事多数票中。换届选举活动结束后，业委会作出《业主大会决议公告》，认定本次换届符合业主大会的召开条件；业委会委员和监事候选人皆经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数业主同意。

后9名业主向街道办事处投诉，同时新一届业委会就业主大会决议向街道办事处备案。经审核，街道办事处作出《购物广场业主大会会议决议暨换届选举备案工作的处理意见》(以下简称《处理意见》)。《处理意见》认为，业委会未召开业主大会制定表决规则、改变《议事规则》，对全体业主不具有约束力，购物广场业主大会会议决议不符合《民法典》第二百七十八条规定的参与表决业主人数及专有面积“双过半”法定条件，决定撤销业委会作出的《购物广场2022年1月业主大会会议决定的公告》，认定业主大会会议未选举产生的新一届业主委员会，对业委会换届结果不予备案。

《处理意见》送达后，业委会不服向法院提起诉讼。

02律 师 工 作

安徽徽商律师事务所牛和勇团队分析案情后认为本案的争议焦点为：街道办事处是否有权拒绝对本案业委会换届结果进行备案；街道办事处是否有权撤销《业主大会决议公告》。

第一，关于街道办事处是否有权拒绝对本案业委会换届结果进行备案。根据《物业管理条例》第十六条第一款及《安徽省物业管理条例》第二十五条第三、四款的规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会。业主委员会办理备案手续后，持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。由此可见，街道办事处对业委会的备案不同于一般的告知性备案，该备案行为的实质是街道办事处通过对业委会提供的备案材料进行审查，进而对业委会是否依法成立、是否具备主体资格等一系列事实进行确认，故街道办事处具有决定是否同意业委会备案申请的法定职责。而本案有证据证明，业委会制定的表决规则，明显违反了业主共同制定的《议事规则》，对全体业主不具有约束力。依据该购物广场业主《议事规则》第十九条的规定，只有已确认参会未表决的业主和各种原因未参会的业主，其投票权数计入已表决的多数票。而业委会以不具有约束力的表决规则为依据，将九名参与表决业主的不同意票视作未按规定填写并计为同意票统计，违背九名参会业主的真实意愿，违背了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定。由于换届活动参与表决业主专有面积未达到法定表决通过条件，街道办事处对业委会换届结果不予备案并无不当。

第二，关于《业主大会决定公告》是否应予撤销。《物业管理条例》第十九条第二款规定:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。”据此，街道办事处具有撤销辖区内业主大会、业主委员会所作决定的职权。如前所述，案涉《业主大会决定公告》违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，故街道办事处决定撤销《业主大会决定公告》亦无不当。

最终，一审判决认可了街道办事处的行为，并明确了街道办事处的备案审查为实质性审查。业委会不服一审判决上诉，二审判决维持原判。

03案 件 价 值

业主大会是小区居民自发构建进行自我管理与小区管理的组织，业主委员会是业主大会的常设机构，负责管理小区的具体事务。随着时代的进步与国家的倡导，越来越多的小区业主认可业主大会这样发挥自我管理能力的形式，自发组织业主大会与委员会。伴随着业主自治行为的普及和法律的相对滞后，诸多法律问题需要在实践中加以明确和解决，其中较为突出的就是业主纯粹的自治行为与监督下的自治行为仍然需要区分，业主自治机构与监督机关指导监督的关系界定以及监督机关的职能范围。徽商律师事务所律师在诉讼中运用自身法律专业知识以及富有逻辑的法律论证，使人民法院采纳了律师的意见，认定案涉街道办事处行为的合法性，并明确了街道办事处备案行为的性质，对实践中完善物业与业主大会的相关规定具有深远意义。