房地产抵押权与建设工程价款优先权并列，存在优先受偿的顺位吗？

一、案情简介

2022年10月，某大型国有资产管理公司（以下简称“H公司”）委托安徽徽商律师事务所办理非金债业务诉讼服务。在案件办理过程中，H公司的价值数亿元抵押物被享有工程价款优先受偿权的某大型国有建设公司（以下简称“E公司”）申请强制执行，D县人民法院挂网拍卖成交了近千万元。H公司知悉后申请参与分配，D县人民法院以工程价款优先受偿权的顺位优先于抵押权不予准许。H公司委托吴月、陆超律师代理该执行案件，提出代理意见，但是D县人民法院始终坚持己见。为此，代理律师不畏困难，愈挫愈坚，通过多种法律途径提出维权意见，最终说服D县人民法院采纳律师代理意见，将案涉抵押物的土地使用权价值分配给H公司，为H公司挽回案内和案外损失预计数千万元。

二、律师工作

本所律师接受委托后，检索了大量司法案例，拟定案件代理方案，主要思路如下：

（一）E公司享有的工程款优先受偿权不及于建设工程占用范围内的土地使用权的价值。

（二）H公司对拍卖标的物享有抵押权，抵押权的范围及于土地使用权，案涉标的物的土地使用权价值应由H公司优先受偿。

（三）按照正常程序，法院应在对标的物价值评估时区分标的物的土地价值与房屋价值，基于已经对案涉标的物整体评估完毕的情况下，应委托第三方对案涉标的物的土地使用权和房屋价值比例进行评估确认，以便H公司对案涉标的物的土地使用权价值进行优先受偿。

基于上述代理思路，代理律师向D县法院提交了执行异议申请，D县人民法院以不属于异议审查范围裁定不予受理，代理律师遂向S市人民法院申请复议，S市人民法院撤销D县法院不予受理的裁定，并建议D县人民法院制作分配方案。然而，D县人民法院在未制作分配方案情况下又继续拍卖案涉抵押物，代理律师再次提出执行异议，D县人民法院以H公司“享有的抵押权依赖于建设施工方的建造行为，如没有建设施工方的建造行为，抵押物不会存在，抵押权将失去行使的物质基础”为由，驳回H公司的异议申请。代理律师再次向S市人民法院申请复议，同时重新向D县人民法院提交参与分配申请，并向院长信箱写信建议该案处置思路。S市人民法院审理复议申请后再次指令D县法院制作分配方案，后D县人民法院对已拍卖的抵押物房和地分别评估并制作了分配方案，H公司对案涉标的物的土地使用权价值优先受偿。

三、案件价值

（一）房地产抵押权与工程价款优先受偿权并列时，应明晰各自权利的优先受偿的范围，对权利人分别进行保护。

根据《民法典》第八百零七条规定精神，建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，建设用地是建设工程的一个载体，但是承包人对建设用地本身没有任何的投入，即劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。即便在处置环节遵循“房地一体”主义将建设工程及其所附着土地一并拍卖，但仅仅是处置上的房地一体，并非权利范围上的房地一体，拍卖成交所得价款也应将工程价款及土地使用权拍卖价款区分，建设工程价款优先受偿权人只能对于建筑物的价值部分优先受偿。根据《民法典》第三百九十七条房地一体抵押的规定，房地产抵押权的范围及于建筑物的价值与土地使用权，房地产抵押权人应对工地使用权价值优先受偿。本案例法院最终采取的处置方式更能体现立法本意，对权利人的合法权益均能得到保护。

（二）房地产抵押权与工程款优先权并存时，抵押权人可通过参与分配制度获得救济，本案例提供了安徽区域的司法实践范例。

作为保障施工方实际支出及农民工合法权益、维护社会稳定的重要手段，工程款优先受偿权有其毋庸置疑的积极意义，但在司法实践中日益出现了过度扩张的倾向。房地分别评估与参与分配制度作为享有工程价款优先受偿权施工方与享有抵押权的金融机构权益均能得到保障的手段，可以有效起到利益平衡作用。本案例为抵押权人依法行权提供了安徽区域的成功范例，对类似案件处理具有一定参考价值。